So baust du dein Häusle mit dem Generalübernehmer

Falls du gerade mit dem Gedanken spielst ein Haus zu bauen, bist du bei deiner Recherche bestimmt auch schon das ein oder andere Mal über das Thema: Der Hausbau mit ´nem Generalunternehmer gestolpert. Und spätestens an dem Punkt hätte dir auf der jeweiligen Website auch noch der Beitrag zum Generalübernehmer auffallen müssen. Geht’s dir wie mir? Is er dir auch nicht aufgefallen? Die Verwechslungsgefahr is wirklich riesig, liegt unter anderem bestimmt auch daran, dass die beiden Wörter einfach viel zu nahe beieinander liegen.

Fakt is allerdings, dass des eigentlich schon die gröbsten Gemeinsamkeiten wären … gut, sie bauen beide Häuser, aber von der Herangehensweise gibt’s schon ein paar Unterschiede. Und damit du weißt welche das genau sind, besprechen wir einfach mal die wichtigsten Punkte.

Die Basics

Der Generalübernehmer … warte mal, nennen wir ihn jetzt einfach GÜ, des spart mir einen Batzen Zeit beim schreiben…Deal?

Deal. Also der GÜ is quasi dein einziger Ansprechpartner beim Bau von deinem Häusle. Er trägt sozusagen vom ersten Spatenstich bis zur Abnahme bzw. Übergabe die volle Gesamtverantwortung für das Projekt.

Der Unterschied zum Generalunternehmer is jetzt der, dass der Geberaltunternehmer mindestens eines der Gewerke, egal welches selbst übernimmt und der GÜ eben nicht. Der GÜ übernimmt quasi ´ne reine Managementrolle und sorgt einfach dafür, dass seine beauftragten Firmen alle nach Zeitplan arbeiten und du das schlüsselfertige Häusle zum Festpreis, an einen vorher abgesprochen Termin, bekommst … .das is Quasi wie bei Amazon … nur eben in der Baubranche.

Jetzt denkst du dir wahrscheinlich: Waaaaait a minute, diese Leistungen bietet doch im Grunde auch ein Bauträger an, oder?

Wow! Eeecht gut aufgepasst, aber vom Grundsatz her gibt es einfach den Unterschied, dass der Bauträger dir ein Grundstück anbietet was letztendlich auch zu einem notariellen Kaufvertrag führt. Aber beim Generalunternehmer oder auch Generalübernehmer läuft des Häuslebauen nur, wenn du bereits ein Grundstück besitzt … also ideal für Häuslebauer die mal eines erben werden, oder? Ob des wirklich stimmt?

Des hört sich gar nicht gut an Alex, was hab´ ich den jetzt so an Nachteilen?

Des is eben wie bei Amazon, nur weil ein Produkt gute Fotos hat, is des noch lange kein Grund ´ne gute Bewertung zu hinterlassen. Vor allem wenn man feststellt, dass die Ware mal so überhaupt nicht dem Foto oder der Beschreibung entspricht.

Beispielsweise hast du nach Abschluss des Bauvertrags kaum noch das Recht den einen oder anderen Änderungswunsch durchzuführen … und wir alle wissen wie schnell man sich nochmal umentscheiden kann, wenn man über des ein oder andere Thema dann doch nochmal geschlafen hat. Deswegen is es wirklich wichtig, dass du vorab genau weist was du eigentlich willst. Der GÜ is somit schon mal nix für Häuslebauer die sich nicht gerne festnageln lassen.

Des selbe gilt hier dann auch für die Handwerker, die vom GÜ beauftragt werden. Du hast absolut keine Entscheidungsmöglichkeit bezüglich der Wahl der Handwerker, da sie für Ihren Auftraggeber – also den GÜ – arbeiten. Somit is es nicht unbedingt in deren Interesse dass du, sondern der GÜ mit ihrer Leistung zufrieden is … und ob der GÜ dann genau so sorgfältig bezüglich der Ausführung der jeweiligen Leistung is? Naja, das is einfach ´ne ganze andere Baustelle, wir wollen hier nicht alle über einen Kamm scheren. Dasselbe gilt dann natürlich auch für den Architekten oder den Statiker…die arbeiten alle für den GÜ und somit musst auch du erst mal mit dem GÜ über eventuelle Änderungswünsche oder Mängel sprechen. Und sobald du dann beispielsweise mit einer der Firmen sprichst, wirst du im Zweifelsfall natürlich erst mal an deinen GÜ verwiesen.

Und grade weil du so wenig Mitspracherecht hast, is es wirklich wichtig, dass du einen Bausachverständigen oder auch einen Architekten zur Bauüberwachung beauftragst, der in deinem Interesse die einzelne Bauabschnitte auf Mängel kontrolliert, diese schriftlich und per Fotos festhält, damit auch wirklich nachgewiesen werden kann, dass nicht alles rund gelaufen is.

Und auch hier gilt, dass du dir einen Fachmann suchst, der dir nicht direkt vom GÜ empfohlen wurde … man weiß ja nie ob die beiden evtl. ja auch ein bisschen zu gut miteinander befreundet sind. Ich hab´ das jetzt mal bewusst geschrieben da sowas schon überall mal vorgekommen is.

Und wenn wir schon bei dem Thema sind, der GÜ wird dich immer pro Bauabschnitt zur Zahlung bitten … is quasi ´ne Ratenzahlung auf deine Häusle …. das Prinzip is eben so ein bisschen von deiner Haus-Bank abgekupfert. Naja, gerade bei einem selbst beauftragten Bausachverständigen oder einen Architekten hast du auch die Möglichkeit, dass du genau kontrollieren kannst ob die jeweilige Ratenzahlung bzw. Bauabschnittszahlung auch gerechtfertigt is. Gerne soll auch mal etwas in Vorleistung bezahlt werden oder eine Leistung soll bezahlt werden obwohl tatsächlich erst mal nur die Hälfte erledigt is. Und damit dir sowas nicht passiert hast du dann jemanden der des kontrollieren und auch nachweisen kann.

Alex des waren jetzt ordentliche Nachteile, wo sind denn jetzt die Vorteile?

Ein der großen Vorteile is wirklich der, dass du dich quasi um nichts so wirklich viel kümmern musst. Der GÜ tritt wirklich wie eine Art Manager auf und kümmert sich um alles, damit dein Häusle planmäßig bis zur Abnahme und Schlüsselübergabe steht. Er koordiniert die einzelnen Firmen und sorgt dafür, dass alles nach Plan läuft. Eben genau das, was auch ein Bauleiter macht – nur eben mit der eigenen Firma.

Du hast hier eben auch den Vorteil, dass du nur einen Ansprechpartner für alle Themen hast. Der GÜ tritt auch bei den behördlichen Themen immer als Bauherr auf und is somit auch ganz offiziell dein Hauptansprechpartner. Du musst kein Telefonverzeichnis führen, dir reicht im Endeffekt ein neuer Kontakt im Handy und mit diesem Ansprechpartner kannst du dann wirklich alles klären. Wenn du gut aufgepasst hast, dann wirst du jetzt festgestellt haben, dass ich genau diesen Punkt eine paar Zeilen zuvor als Nachteil ausgelegt hab … is eben alles Auslegungssache. Für den einen is das eine riesige Entlastung, da er einfach schon genug mit dem Job und der Family beschäftigt is, dem andere is das zu wenig Verhandlungsspielraum.

Wie finde ich denn jetzt einen guten Generalübernehmer?

Des grundsätzliche Problem is, dass es bis dato keine Verbände oder Kammern gibt, bei denen man sich nach guten Generalübernehmern erkundigen kann. Daher würde ich dir höchsten empfehlen mit einem Generalübernehmer zu bauen, wenn bereits einer deiner Freunde sehr gute Erfahrungen gemacht hat.

Und selbst dann sollte wirklich nachgehakt werden wie zufrieden dein Kumpel tatsächlich mit dem GÜ war … .also einfach mal richtig auf den Zahn fühlen. Und damit du weißt welche Punkte dabei wirklich eine Rolle spielen, hab´ ich hier mal ein paar für dich aufgezählt:

  • Umgang mit Mängeln

  • Erreichbarkeit … ein suuuper wichtiger Punkt.

  • Verhandlungsbereitschaft bei Nachbesserungen oder Sonderwünschen

  • Allgemeine Schwierigkeiten die es während der Bauphase oder bei der Abnahme gab.

  • Evtl. auch die Bearbeitung von Gewährleistungsmängeln.

Wenn du dir dann immer noch nicht sicher bist – und das auch zu Recht 😉 – dann hast du auch noch die Möglichkeit mal bei regionalen Schutzverbänden für private Bauherren nachzufragen, ob es mal Probleme mit der Firma gab. Und wie immer is das Bauchgefühl auch wieder hier absolut entscheidend. Immer dann, wenn dir irgendetwas komisch vorkommt solltest du dir Gedanken machen, ob du wirklich mit der ein oder anderen Firma eine so enorme Summe von A nach B schieben willst.

Und was passiert, wenn der Generalübernehmer auf einmal Insolvenz beantragt?

Grundsätzlich sollte innerhalb deines Vertrages mit dem Generalübernehmer eine Fertigstellungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaft schriftlich vereinbart werden. So eine Bürgschaft wird immer von einer Bank ausgestellt und sichert dir eine fristgemäße und mangelfreie Fertigstellung deines Hauses. Solltest du also mitbekommen, dass dein Generalunternehmer vor der Insolvenz steht, ist der erste Schritt die Kontaktdaten des dafür zuständen Insolvenzverwalters zu besorgen. Er wird vom jeweiligen Insolvenzgericht ernannt und regelt den Ablauf der Insolvenz und somit auch die Fertigstellung deines Hauses. Somit bist einfach zusätzlich abgesichert.



Hast du sonst noch ´nen Tipp für mich?

Das Eigentliche, eher so ein allgemeiner Rat für alle Arten von Verträgen, bei denen wir über ein bissle mehr Geld reden: Egal welche Art von Vertrag dir aufgetischt wird, lass ihn immer – und damit meine ich wirklich immer – von dem Anwalt deines Vertrauens prüfen. In diesem Fall am besten von einem, der sich mit dieser Art von Verträgen auskennt. Zusätzlich solltest du nochmal einen Bausachverständigen oder einen Architekten bezüglich der technischen Themen drüber schauen lassen. Stehen dir mögliche zusätzliche Kosten bevor, weil irgendetwas vergessen wurde? Und gerade dann, wenn jemand damit winkt, dass er der Günstigste is, heißt das noch lange nicht das du auch ein Häusle bekommst mit dem du dann am Ende des Tages zufrieden bist.

Fazit:

Also, mal abseits der ganzen Risiken und Nachteilen, sprechen wir auch beim Generalübernehmer von einer soliden Sache. Im Vergleich zum Bauträger hast du beim GÜ wirklich den Vorteil, dass du für die Bauüberwachung einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen kannst, bzw. auch einfach darfst. Und das ist meiner Meinung nach wirklich ein Riesenvorteil. Denn wenn du zwar ein Häusle bauen aber nicht so viel Zeit damit verbringen kannst, hast du hier eine Alternative, mit der sich des Häuslebauen trotz Job und Family einigermaßen händeln lässt.

Und wie immer ist es wirklich entscheidend, dass du sehr viel Zeit in die Recherche und die Wahl deines Generalunternehmer steckst. Nimm dir einfach die Zeit und lass dir auch Referenzkontakte geben. Sammle die Kontakte nicht nur sondern trefft euch einfach auf ein Käffchen und frag wirklich mal nach: Wie wurde mit Mängeln während der Bauphase umgegangen? Und wie war das nach dem Hausbau falls ein Mangel aufkam? Da is es natürlich wichtig, dass du auch mal bei ehemaligen Bauherren nachfragst, die das Haus schon seit mehreren Jahren bewohnen.

Es gibt bis dato wirklich noch kein Patentrezept für den perfekten Hausbau, allerdings bietet dir auch der Generalübernehmer eine von mehreren Möglichkeiten wie du ein neues Zuhause für deinen Family schaffen kannst.

Danke für’s lesen, ich würd mich riesig freuen wenn du den Beitrag teilst wenn er die gefallen hat:

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Und hier geh ich nochmal auf die wichtigsten Details ein:

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