Fertighäusle aus den 70ern & 80ern

Fertighäusle aus den 70ern & 80ern

Meine Häuslebauer Hand auf’s Herz, wenn wir Häusle kaufen könnten die sauber dastehen und zu nem vernünftigen Preis zu haben wären würde die meisten doch einfach kaufen, bissle renovieren und einziehen oder?

Die Nadja hat mich auf Insta gefragt ob ich denn nicht mal ein paar Infos zum Thema Fertig-Häusle aus den 70ern/80ern rauslatzen kann?

Sie hat sich ein Häusle aus den 80ern in einer Holzrahmenbauweise incl. Massiv-Keller mit einem 2.000m² Grundstück gekauft. Des Häusle is was die Raumaufteilung betrifft perfekt zu geschnitten aber natürlich soll die ein oder andere Sache renoviert werden. Da steht z.B einen neuer Bodenbelag incl. Fußbodenheizung, ein neue Heizungsanlage, neue Fenster und neue Bäder auf dem Plan.

Bei der Dämmung war se sich unsicher weil des Klima im Häusle sehr gut und trocken is und daran will se grundsätzlich nix verändern damit es später nicht zu Feuchtigkeitsproblemen kommen könnte….ich find’s übrigens sehr geil, dass Ihr solche Sachen wisst und zu solchen Themen schlau macht. Denn Dämmung is für des Häusle halt echt nicht so geil und ich bin echt froh wenn ich mitbekomme, dass ich da nicht der einzigste bin der des so sieht.

Heute reden wir mal über die grundsätzliche Problemen bei Fertighäusern aus den 70ern & 80ern:

– Auf was zu achten is wenn ich eines kaufen möchte,

– Wie wir solche Häusle am besten Sanieren sollten,

– Und warum des Thema Schadstoffe bei Holzhäusern aus der Zeit so ein großen Thema is.

Die Basics

In den 1960er bis 1980er Jahren gebaut waren Fertighäuser häufig eine erhebliche Belastung durch Gerüche und Schadstoffe aufgrund der damals üblichen Verwendung von Asbest oder auch gerne mal formaldehydhaltigen Materialien.Da die Fertighäuser nicht erst seit gestern wieder gekauft und saniert werden, hat sich gezeigt, dass jedes Häusle auch wenn es vom selben Hersteller is und auch in der Fertigung nur geringe Abweichungen hatte immer speziell auf’s Korn genommen bzw. analysiert werden muss.

Daher kann man auch nicht sagen dass alle Fertighäuser aus den 70ern oder 80ern wieder abgerissen werden müssen, da muss wirklich jedes Häusle separat analysiert werden und erst im Anschluss kann eine entsprechend Entscheidung getroffen werden. In den Wänden wurden zum großen Teil sehr oft Spanplatten verbaut und des Problem an der ganzen Geschichte is, dass in den meisten Spanplatten auch Formaldehyd enthalten und dieser Schadstoff auch noch nach 40 Jahren in die Räume abgegeben wird. Man kann also auch nicht spontan sagen, dass da nach 40 Jahren alles im grünen Bereich wär.

Daher is es wirklich wichtig, dass im Vorfeld vor dem Kauf auch mal eine Raumluftanalyse gemacht wird. Allerdings empfehle ich dir grundsätzlich vor dem Kauf einen Bausachverständigen, der sich auf Baubiologie oder und Fertigteil-Häusle spezialisiert hat einzuschalten. Der prüft des ganze Häusle auf Herz und Nieren und da is dann natürlich auch eine Raumluftanalyse oder auch die ein oder andere Asbestbeprobung dabei. Somit hast du dann eine ganzheitliche Bewertung der Immobilie und weist wirklich worauf du dich da genau einlässt.

Auf was muss ich den jetzt achten wenn ich ein Fertighäusle aus den 70ern oder 80ern kaufen möchte?

Bevor auch nur irgendetwas ansatzweise unterschieben wird müssen folgende Punkte geklärt werden:

Wurde das Haus schon mal renoviert oder auch modernisiert?

Gerade wenn eine Häusle schon in den 40ern is muss die ein oder andere Sache mal repariert werden. Daher sollte zumindest die ein oder andere Reparatur oder auch Modernisierungsmaßnahme vorliegen. Andernfalls wär des definitiv ein Grund mal des komplette Häusle auf bevorstehende oder bereits vorhandene Schäden zu untersuchen.

Darf ich mir des Häusle mit einem Bausachverständigen anschauen?

Apropos untersuchen, der Höflichkeit halber sollte der Bausachverständige nicht beim ersten Besichtigungstermin dabei sein, das wär eine sehr mehrwürdige Situation und beim Verkäufer wollt ihr ja auch einen guten Eindruck hinterlassen damit sich im Zweifelfall auch für euch entscheidet. Ihr seid was den aktuellen Wohnungsmarkt betrifft mit Sicherheit nicht die einzigen, die sich für des Häusle interessieren, daher sollte so ein Prüfung mit einem Bausachverständigen beim zweiten Besuch eingeplant und im Vorfeld beim Verkäufer auch angefragt werden.

Hier kommt allerdings wieder der entscheidende Punkt, wenn ein Verkäufer ein Problem mit einem Besuch von eurem Sachverständigen aht, dann gibt da auch evtl. etwas zu vergleichen das nicht entdeckt werden sollte. Von dem her lässt sich hier auch ohne zusätzliche Prüfung in viel in Erfahrung bringen.

Ist das Häusle von der Lage her das richtige für mich?

Selbst wenn ein Angebot nach dem absoluten Schnäppchen aussieht, is es immer noch wichtig das ihr im Vorfeld genau prüft ob die Lage zu euch und zu eurem Leben passt. Jeden Tag 2 Stunden im Auto zu hocken weil alleine die Fahrt ohne Stau einfach schon ne Stunde dauert is halt auf 30-40 Jahre gesehen nicht so geil. Man sollte sich da wirklich im Vorfeld schlau machen ob Lage auch langfristig passt. Der Kindergarten um die Ecke kann irgendwann wenn die eigenen Kinds schon in der Schule sind auch mal richtig auf den Keks gehen…just saying.

Der Grund für den Verkauf

Meine Freund es gibt immer nen Grund warum jemand seine Geldanlage verkaufen möchte, dass is genauso wie der Hausbau keine Kurzschlussaktion sondern in den meisten Fällen auch ein Entschluss der sich erstmal ein paar Jahre gedanklich einnistet, bevor man dann wirklich darüber nachdenkt des eigene Häusle über einen Makler oder eine Internetseite zu verkaufen. Hat sich vielleicht in der Umgebung etwas negativ verändert? Hat die Gemeinde etwa geplant auf dem Nachbar-Grundstück einen Kindergarten zu bauen? Es gibt immer einen Grund und vielleicht sorgt der auch dafür, dass ihr euch kauf des Hauses nochmal genauer überlegt.

Irgendwelche Tipps zum Umbau oder zur Sanierung?

Da muss man leider jedes Haus für sich betrachten und natürlich auch die Baupläne mal genaue runter die Lupe genommen werden. Das könnte am besten mit einem Architekten oder im Zweifelsfall auch gerne mit dem Hersteller des Hauses gemacht werden. Gerade bei Architekten würde ich gezielt nach einem suchen, der sehr viel Erfahrung im Bereich Fertighaussanierungen mit sich bringt. Da er mit Sicherheit noch den ein oder anderen Tipp aus vergangen Fehlern miteinbringen kann.

Warum wurde damals eig. mit Schadstoffhalten Materialien Gebaut?

Back in the good old day‘s war es einfach so, dass man gar nicht wusste, dass Asbest oder eine schädliches Material is oder das Schadstoffe wie Formaldehyd aus Holzschutzmitteln, Klebern Holzwerkstoffplatten oder anderen Werkstoffen in die Luft gelangen konnte bzw.. Dadurch die Raumluft schädlich wurde. Diese Erkenntnis ergab sich erst in den später 80ern bzw. frühen 90ern. Daher gab es vorher auch keine Regelungen bzw. war es damals sogar teilweise Vorschrift Asbest zu verbauen.

Wie genau sollte ich denn jetzt eine Schadstoffhaltiges Häusle sanieren?

Im Grunde lassen sich viele Schadstoffe durch eine Versiegelung, eine Entfernung mit anschließender Entsorgung und einer gründlichen Tiefengrundreinigung leicht beheben. Allerdings muss hierzu erst mal festgestellt werden woher genau die Schadstoffe kommen, also welche Materialien für den Ausstoß der Schadstoffe verantwortlich sind und im Anschluss kann dann ein Sanierungskonzept erarbeiten werden.

Ich wisst ja das ich für solche Fälle im Zweifelsfall einen zertifizierten und bei der IHK gemeldeten Bausachverständigen empfehlen würde…allerdings ist es bei so ein Baustelle wirklich empfehlenswert wenn diese Kollege wirklich schon sehr lange in diesem Fachgebiet arbeitet oder wir einfach entsprechend einen Baubiologen für den Job anheuern. Das is quasi deren Fachgebiet. Die Haben in dem Bereich ein Studium abgeschlossen und wissen auch genau auf welche Schadstoffe das entsprechende Häusle getestet werden muss und welche Sanierungsmaßnahmen langfristig und Kosteneffizient ihren Zweck erfüllen damit ihr noch länger was von eurem neuen Häusle habt.

Fazit

Man sollte auch seine eigenen Ansprüche/Wünsche hinterfragen. Wie gesagt, das Haus ist nun 40 Jahre alt und hat somit einen Großteil seiner (Nutzungs) Lebensdauer hinter sich. Die Gesamtnutzungsdauer dieser Häuser liegt um die 50-60 Jahre, wir reden also von einer Restnutzungsdauer von 10-20 Jahren. Die technische Lebensdauer kann natürlich höher sein. Zudem muss man den meist massiven Keller getrennt betrachten. Übrigen hat so ein Massiv-Häusle eine durchschnittliche Nutzungsdauer von ca. 90-100 Jahren….just saying.

Natürlich macht sich die niedrigere Nutzungsdauer auch im Kaufpreis bemerkbar und man muss gut überlegen, was man nun an Modernisierungskosten investieren möchte, und wie sich das auf die Restnutzungsdauer auswirkt. Rechnet man dann alle Kosten, also Kaufpreis + Nebenkosten + Modernisierung zusammen, dann kann manchmal sein, dass ein Neubau die bessere Wahl wäre. Das setzt natürlich voraus, dass man auch ein Grundstück kaufen kann und der Markt nicht völlig leergefegt ist, oder man auch bereit ist in einen anderen Ort/Region zu ziehen.

Danke für’s lesen, ich würd mich riesig freuen wenn du den Beitrag teilst wenn er die gefallen hat:

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Und hier geh ich nochmal auf die wichtigsten Details ein: